地产股可能是目前A股市场争议最大的品种之一。在最近的一个月里，地产股经历了两波大起大落的行情。大起大落的背后，是大规模资金的集中交锋，看多者积极买入，而看空者则趁机抛售，但多空交织下地产股竟不知不觉跑赢了大盘。12月20日至1月20日，地产指数下跌4.46%，同期沪深300指数则下跌了8.71%。地产股就好比是一朵逐渐拨开面纱的玫瑰，由于估值低，它的吸引力与日俱增，尽管它依然带着刺。

　　如果从基本面来看，目前依然可以找到明年房价继续上涨的理由。

　　第一，土地价格继续上涨。国家统计局日前公布的数据表明，2010年，全国开发企业买地的成交均价为2437元，比2009年上涨29%。这一数据表明，土地供应依然跟不上需求，地价上涨速度依然较快。地价的上涨将抬高房价的成本，可能进一步推升房价。

　　第二，刚性需求依然强劲。尽管中国在购房贷款上进行了严格的监管，购房者对贷款的依赖也在降低，但2010年商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。华远地产董事长任志强日前表示，2010年个贷所占总销售额的比重下降了五个百分点，只有17.5%的比重，而一次性付款的比重大大提高。此外，德佑地产提供的成交统计数据也显示，上海2010年全年的成交综合首付比提升到60.85%，自付比例不断提高的趋势非常明显。

　　第三，现有政策调控效果乏力。在监管最严格的2010年，中国楼市还是走出了量价齐升的态势，尤其是在四季度尤为明显。去年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%；全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。

　　第四，房产税试点方案力度可能有限。市场原先最担心的是房产税对楼市的影响，但日前重庆和上海官方透露的房产税试点方案似乎可以让市场松一口气。重庆方案将针对高档商品房征税，上海方案则是“人均超面积新购房将按比例征税”。这两个方案基本上都不会对住房的正常需求造成负面影响，而且也不会导致存量二手房集中抛售。

　　除了以上这四点理由以外，如果换一个角度去理解保障性住房建设的意义，可能也会让市场对楼市的前景有新的看法。

　　无论是经济适用房还是廉租房，它们面对的目标群体和商品房面对的目标群体有一定的分层。目前有资格享受保障性住房的群体基本无力购买商品房，而绝大部分有能力购买商品房的群体又难以享受到保障性住房。两者的市场区分比较明显，因此保障性住房的建设难以对商品房构成实质性冲击。

　　保障性住房加速建设的目的是为了解决民生问题。反过来考虑，如果商品房价格调控得力，房价有大幅下降的空间和可能，那么保障性住房的意义将逐步淡化。所以说，建设保障性住房的目的之一，就是减少社会对目前房价的不满，从舆论上减小房价的调控压力。

　　而且，假设保障性住房的建设规模不断扩大，有两个可能的情况值得注意：一、如果保障性住房的价格被纳入全国城市房屋销售价格的统计样本，将在统计技术层面上使得房价减小上涨压力；二、保障性住房用地增加，用于商品房的土地供给将相应减少，这可能导致商品房土地成本继续上涨，从而推高商品房价格。

　　现在政府对房价调控在口头上是不做任何妥协的，但调控决心和调控效果不是一回事。不然为何抑制房价呼声持续多年，而房价上涨依然如故。如果最终保障性住房和商品房市场出现了确实的性质区分，或者说，加大保障房建设是为了解决住房问题（不是房价问题），是为了减轻社会对商品房价格的意见，这就可能意味着，中国政府的调控方式和意图同市场之前认为的出现了变化。这一点可能需要重新认识。如果现实情况和市场认识得到统一，那么原先笼罩在地产股上方的一大迷雾就将逐渐消失。
　　于是，地产股面临的系统性风险，可能就只剩下货币和信贷政策了。目前的紧缩政策主要是针对通胀压力，而不是单一针对房地产市场，但作为资本密集型产品，房地产又不得不直面这一问题。

　　如果今年早期通胀调控得当，利率的上涨幅度就可能有限。现在人民币基准利率尚处于较低水平，适当的加息对楼市影响相对不会太严重。如果今年通胀形势难以控制，中国央行加息的力度和幅度超出市场预期，地产股就会面临较大的压力。因此，对地产股的预期和判断，着眼点或许应该更侧重于通胀和紧缩政策的变化，其他的负面影响，未必会如市场担忧的那样严重。

（本文作者傅峙峰是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。）